La vivienda vacacional forma parte del día a día en las Islas Canarias y, muy especialmente, en Fuerteventura. Sin embargo, conciliar la actividad turística con el descanso de las familias, la seguridad del edificio y el cuidado de las zonas comunes es uno de los mayores retos a los que nos enfrentamos en la gestión de las comunidades de propietarios.
Si en tu edificio preocupa la proliferación descontrolada de pisos turísticos, hay una gran noticia jurídica: la Resolución del BOE (Ref. BOE-A-2026-296) ha ratificado un criterio fundamental que da a las comunidades de vecinos el control directo sobre las nuevas viviendas vacacionales.
Como despacho de Administración de Fincas en Fuerteventura, analizamos qué supone esta decisión, cómo protege a los vecinos y qué pasos debe dar la junta directiva para hacer valer sus derechos.
¿Qué establece el BOE sobre el control vecinal de la vivienda vacacional?
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha desestimado el recurso de un propietario que pretendía dar de alta un alquiler turístico sin el permiso de sus vecinos.
El dictamen aclara que, en cualquier edificio acogido al régimen de Propiedad Horizontal, la obtención de la licencia turística autonómica ya no es suficiente por sí sola: el Registro de la Propiedad denegará el Número de Registro Único (NRUA) si el propietario no acredita la aprobación previa de la junta de propietarios.
Sin ese número de registro obligatorio, la vivienda vacacional no se puede anunciar legalmente en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
¿Qué mayoría necesita la comunidad de propietarios para autorizar o limitar un alquiler vacacional?
De acuerdo con la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la decisión no requiere unanimidad, sino una mayoría cualificada:
3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen…
3/5 partes de las cuotas de participación del edificio.
Atención: Si la junta de vecinos no alcanza esta votación favorable o decide limitar explícitamente la actividad, el propietario no podrá obtener la autorización registral de su vivienda vacacional.
La fecha de corte clave: 3 de abril de 2025
Para proteger la seguridad jurídica de los propietarios y diferenciar entre negocios consolidados y nuevas aperturas, el BOE establece un criterio temporal inflexible basado en la fecha oficial en la que se concedió la licencia turística:
Licencias obtenidas antes del 3 de abril de 2025: Quedan exentas de esta nueva votación retroactiva. Las viviendas vacacionales que ya operaban legalmente antes de esa fecha mantienen su derecho y pueden continuar con su actividad (salvo que la comunidad ya contara con una prohibición o limitación previa aprobada en sus estatutos).
Licencias obtenidas después del 3 de abril de 2025: Están plenamente obligadas a contar con la autorización explícita de la junta de propietarios. Sin el acuerdo favorable de las tres quintas partes de la comunidad, el Registro de la Propiedad no les concederá el número de registro indispensable para alquilar.
El BOE subraya un detalle crucial: lo que determina la obligación no es la fecha en la que se compró la vivienda, sino la fecha exacta en la que se obtuvo la licencia o título habilitante para el uso como vivienda vacacional.
Guía de actuación para la Junta Directiva y el Presidente
Si en tu comunidad de vecinos en Fuerteventura un propietario plantea iniciar la actividad de vivienda vacacional, este es el protocolo de actuación recomendado:
1. Revisar los Estatutos de la Comunidad: Comprobar si la finca cuenta con alguna limitación o prohibición explícita aprobada con anterioridad.
2. Exigir la inclusión formal en el Orden del Día: El propietario interesado debe solicitar por escrito al Presidente o al Administrador de Fincas la inclusión del punto en la siguiente Junta General (ordinaria o extraordinaria).
3. Someter a votación las 3/5 partes: En la reunión se votará la autorización y, en su caso, las condiciones de uso de elementos comunes o recargos en cuotas comunitarias (hasta un 20% adicional según la LPH).
4. Emitir el Certificado del Acta: El Secretario-Administrador expedirá el certificado con el cómputo oficial de votos y cuotas. Si el resultado es negativo o no se somete a votación, la comunidad no otorga el visto bueno.
5. Denuncia por falta de registro: Si se detecta una vivienda vacacional posterior a abril de 2025 comercializándose sin el acuerdo comunitario ni el NRUA, la comunidad puede requerir el cese inmediato de la actividad y denunciar la irregularidad.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Puede la comunidad prohibir por completo las viviendas vacacionales en el edificio?
Sí. Acogiéndose al artículo 17.12 de la LPH, la junta de propietarios puede votar la prohibición expresa de la actividad en el edificio mediante el acuerdo de 3/5 partes de propietarios y cuotas.
¿Qué ocurre si un piso turístico antiguo ya estaba funcionando antes de abril de 2025?
Las viviendas vacacionales que ya contaban con licencia en regla antes del 3 de abril de 2025 quedan amparadas por el régimen transitorio y no necesitan someterse a esta nueva votación retroactiva.
¿Cómo detecta el Registro de la Propiedad si la comunidad ha dado su permiso?
El Registrador exige adjuntar la certificación del acta de la junta de propietarios firmada por el Secretario y el Presidente antes de asignar el número de registro necesario para la Ventanilla Única Digital