Si vives en una comunidad de propietarios en Canarias, gestionar las mayorías comunidad propietarios en las juntas puede parecer complejo. Ya sea para realizar una reforma necesaria o para contratar un nuevo servicio, surge la duda: ¿cuántos votos necesitamos realmente para que sea legal?
Conocer las mayorías exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es fundamental para evitar que los acuerdos sean impugnados. Como propietario, debes saber que no respetar estos quórums puede generar gastos legales innecesarios y bloquear la gestión de tu edificio o complejo.
En esta guía te explicamos de forma directa qué mayoría necesitas para que los proyectos de tu comunidad en las islas salgan adelante sin problemas legales.
¿Cuándo es obligatoria la Unanimidad (100%)?
La unanimidad es la mayoría más estricta de la LPH. Requiere el voto favorable de todos los propietarios que, a su vez, representen el 100% de las cuotas de participación.
En tu comunidad, necesitarás el voto de todos los vecinos para:
- Modificar el Título Constitutivo o los Estatutos de la comunidad.
- Alterar la estructura del edificio o cambiar su configuración estética exterior.
- Modificar las cuotas de participación de las viviendas o locales.
Mayoría de Tres Quintos (3/5): Servicios y mejoras
Esta mayoría se alcanza cuando votan a favor las tres quintas partes de los propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas.
Es la mayoría necesaria para acuerdos que suponen un cambio en los servicios comunes:
- Establecer o suprimir servicios de conserjería, portería o vigilancia.
- El arrendamiento de elementos comunes (como alquilar un local comunitario que no tenía uso previo).
- Realizar mejoras no requeridas legalmente que supongan una innovación en el inmueble.
Un Tercio (1/3): Telecomunicaciones y suministros
Para adaptar el edificio a los nuevos servicios tecnológicos, la LPH facilita ciertos acuerdos exigiendo solo un tercio de los votos y cuotas.
Este quórum es suficiente para:
- Instalar infraestructuras comunes de telecomunicaciones (como la fibra óptica o antenas parabólicas).
- Acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (como la instalación de gas ciudad donde no lo había).
Mayoría Simple: El más habitual
Para la gestión normal de tu edificio o complejo residencial, basta con la mayoría simple (la mitad más uno de los asistentes y sus cuotas presentes en la Junta).
Se aplica habitualmente para:
- Aprobar el presupuesto anual de gastos e ingresos.
- Realizar obras de reparación necesarias para el mantenimiento del edificio.
- Nombrar o cesar a los cargos de la Junta de Gobierno (Presidente, Secretario y Administrador).
¿Qué es la Doble Mayoría y por qué es tan importante?
Este es el punto donde más errores se cometen en las juntas en Canarias. En España, no basta con que «más gente» levante la mano. El sistema de la LPH se basa en la Doble Mayoría.
Esto significa que, para que un acuerdo sea válido, debe ganar en dos frentes simultáneos:
- Mayoría de personas: El número de propietarios físicos que votan a favor.
- Mayoría de cuotas: La suma de los coeficientes de participación de esos propietarios.
Esto garantiza un equilibrio: evita que un solo propietario que tenga muchos locales decida por todos, pero también impide que muchos propietarios de apartamentos pequeños impongan derramas inasumibles al dueño de un local grande sin su consenso.
FAQ: Dudas frecuentes en comunidades de Canarias
Si un vecino tiene varias propiedades y solo debe dinero de una, ¿puede votar?
No. Según el artículo 15.2 de la LPH, para tener derecho a voto el propietario debe estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Si un vecino tiene tres pisos y un garaje, y solo debe la comunidad del garaje, pierde el derecho a voto en la Junta para todas sus propiedades. No existe la «morosidad parcial» a efectos de voto.
Si un vecino tiene dos o más propiedades, ¿cuántos votos tiene?
A efectos de «personas» (cabezas), solo cuenta como un voto. No importa si tiene 3 pisos; es un único propietario. Sin embargo, a efectos de cuota de participación, se sumarán los coeficientes de todas sus propiedades para el cálculo de la doble mayoría.
¿Qué es exactamente la Doble Mayoría en una votación?
Significa que un acuerdo solo se aprueba si votan a favor la mayoría de los propietarios (cabezas) y, al mismo tiempo, esos propietarios suman la mayoría de las cuotas de participación (coeficientes). Si ganas en personas pero pierdes en cuotas, el acuerdo no es válido.
¿Cuentan los votos de los propietarios que no van a la Junta?
Para las mayorías de unanimidad, 3/5 y 1/3, los ausentes tienen 30 días naturales para manifestar su discrepancia tras recibir el acta. Si no dicen nada en ese plazo, su voto se computa como favorable (voto presunto).
¿Qué ocurre con las obras estéticas o de «lujo»?
Para mejoras que no son obligatorias, se necesitan 3/5 de los votos. Si la derrama supera las tres mensualidades ordinarias de comunidad, los vecinos que votaron en contra no están obligados a pagar, aunque no se les puede privar de la mejora si esta es inseparable del edificio.
¿Es obligatoria la mayoría para instalar un ascensor?
Si la obra es de accesibilidad y la pide un vecino mayor de 70 años o con discapacidad, y el coste neto no supera las 12 mensualidades, la obra es obligatoria y no necesita votación para su ejecución.