El pasado 13 de diciembre de 2025 ha entrado en vigor una de las normativas más esperadas y polémicas del archipiélago: la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada el sábado 12 de diciembre de 2025 en el BOC nº 246.
Esta ley cambia de forma profunda las reglas del alquiler vacacional en Canarias y refuerza de manera clara el papel de las Comunidades de Propietarios, dejando de considerar el uso turístico como algo automático.
A continuación explico las claves de esta nueva normativa.
1. ¿Cómo afecta esta ley a las Comunidades de Vecinos?
El cambio más importante es que las comunidades de vecinos pasan a tener un papel decisivo.
La Ley 6/2025 se alinea con la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal, reforzando la capacidad de los vecinos para decidir sobre el uso turístico en su edificio.
- Capacidad de prohibición:
Las comunidades pueden prohibir expresamente la actividad de vivienda vacacional mediante sus estatutos o mediante acuerdos válidamente adoptados en junta. - Capacidad de limitación:
Si no desean una prohibición total, las comunidades pueden regular o condicionar el ejercicio de esta actividad dentro del edificio, siempre conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a lo que permita el planeamiento urbanístico. - Subida de cuotas:
Se consolida la posibilidad de que la comunidad exija a los propietarios de viviendas vacacionales un recargo en las cuotas de comunidad, de hasta un 20%, por el uso intensivo de zonas comunes y servicios.
2. ¿Qué hace falta para aprobar una NUEVA vivienda vacacional en la comunidad?
Si un propietario quiere dar de alta hoy su piso como vivienda vacacional, se encontrará con un camino mucho más restrictivo que hasta ahora.
A) El obstáculo del encaje urbanístico (el “freno principal”)
La Ley 6/2025 establece que el uso turístico de viviendas queda supeditado al planeamiento urbanístico municipal y territorial.
Esto implica que:
- No se podrán autorizar nuevas viviendas vacacionales si el planeamiento no las permite.
- Mientras muchos ayuntamientos no adapten su normativa, en la práctica las nuevas altas estarán muy limitadas o paralizadas, independientemente de la voluntad del propietario o de la comunidad.
B) Requisitos cuando el planeamiento lo permita
Cuando los ayuntamientos permitan nuevamente el uso turístico de viviendas, el propietario deberá cumplir, además de los requisitos técnicos y administrativos, con dos condiciones clave:
- Autorización expresa de la Comunidad:
Ya no vale el “silencio”.
Si los estatutos no autorizan expresamente el uso turístico, el propietario necesitará un acuerdo favorable de la comunidad, adoptado conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, normalmente con una mayoría cualificada de 3/5 de propietarios y cuotas. - Respeto a los límites urbanísticos:
Aunque la comunidad autorice, si el planeamiento municipal no permite el uso turístico en esa zona o edificio, no se podrá ejercer la actividad. - Para poder habilitar el uso turístico de una vivienda que forma parte de un edificio residencial, esa vivienda debe tener una antigüedad mínima de 10 años contados desde la fecha de su primera ocupación, licencia urbanística o título equivalente, con excepción en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, así como en municipios que se califiquen de reto demográfico, ese mínimo de antigüedad baja a 5 años. Esto significa que en principio una vivienda de nueva construcción (reciente) no podrá convertirse en vivienda vacacional hasta que no cumpla ese requisito de antigüedad, salvo que el planeamiento urbanístico local rebaje ese umbral.
3. ¿Qué pasa con las viviendas vacacionales que YA estaban aprobadas?
Esta es una de las mayores preocupaciones de muchos propietarios actuales.
La nueva ley establece un régimen transitorio, dejando claro que las autorizaciones existentes no son un derecho indefinido e incondicionado.
- Plazo transitorio:
Las viviendas que ya operaban legalmente antes de la entrada en vigor de la ley pueden seguir funcionando durante un plazo máximo de 5 años, conforme a su declaración responsable. - Adaptación obligatoria:
Durante ese periodo, los propietarios deberán adaptarse a los nuevos requisitos urbanísticos y normativos que resulten aplicables. - Riesgo de extinción:
Transcurrido el plazo transitorio, la actividad solo podrá continuar si cumple plenamente con el nuevo planeamiento urbanístico y con la Ley 6/2025.
En caso contrario, la habilitación puede perder su eficacia. - Intransmisibilidad:
Es importante tener en cuenta que la declaración responsable no se transmite automáticamente con la vivienda.
La venta del inmueble, el cambio de titularidad o la interrupción de la actividad pueden provocar la pérdida de la habilitación.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Ley 6/2025 de Vivienda Vacacional en Canarias
1. ¿Desde cuándo está en vigor la Ley 6/2025?
Desde el 13 de diciembre de 2025, un día después de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias (BOC nº 246).
2. ¿Sigue siendo un derecho automático alquilar una vivienda como vacacional?
No. Con la nueva ley, el alquiler vacacional deja de ser automático.
Ahora depende de:
- El planeamiento urbanístico municipal
- Y, en edificios residenciales, de lo que decida la comunidad de propietarios
3. ¿Puede mi comunidad prohibir las viviendas vacacionales?
Sí. La Ley 6/2025 reconoce expresamente que no se puede ejercer la actividad si lo prohíben los estatutos o un acuerdo válido de la comunidad.
La comunidad puede:
- Prohibir totalmente el uso turístico
- O regularlo y condicionarlo
4. ¿Hace falta unanimidad para prohibirlas?
No necesariamente.
Los acuerdos deben adoptarse conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que actualmente permite este tipo de decisiones con mayorías cualificadas (normalmente 3/5 de propietarios y cuotas), no con unanimidad.
5. ¿Puede la comunidad subir la cuota a los pisos turísticos?
Sí. La comunidad puede imponer:
- Cuotas especiales
- O un recargo de hasta el 20%
a las viviendas que desarrollen actividad turística, por el mayor uso de zonas comunes.
6. ¿Se pueden dar de alta nuevas viviendas vacacionales ahora mismo?
No. Hay una suspensión legal en vigor. La ley no solo lo dificulta, sino que paraliza las nuevas altas mediante una Disposición Transitoria.
El plazo: Esta suspensión puede durar hasta 5 años si el Ayuntamiento tarda en adaptar su normativa. Por tanto, hasta que tu municipio no tenga su plan aprobado, no se admiten nuevas viviendas vacacionales.
La regla: No se pueden presentar nuevas declaraciones responsables hasta que cada Ayuntamiento apruebe su planeamiento urbanístico específico ordenando el uso turístico.
7. Si el ayuntamiento lo permite, ¿la comunidad puede impedirlo?
Sí. Aunque el planeamiento permita el uso turístico, si la comunidad no lo autoriza conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede ejercer la actividad. Ambos requisitos son necesarios.
8. ¿Qué pasa con los edificios de nueva construcción?
La ley blinda los edificios nuevos para uso residencial durante una década. Como regla general, deben transcurrir 10 años desde la fecha de finalización de la obra (certificado de fin de obra) para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico. El objetivo de la norma es garantizar que las nuevas promociones se destinen a que la gente viva en ellas y no a la especulación turística inmediata. Por tanto, en obra nueva, el alquiler vacacional está prohibido por ley durante ese periodo.
9. ¿Y si todo el edificio quiere ser vacacional?
En suelo residencial, la ley impide la implantación de edificios completos dedicados exclusivamente al uso turístico, lo que evita que promociones residenciales se conviertan en “hoteles encubiertos”.
10. ¿Qué ocurre con las viviendas vacacionales que ya existían?
Las viviendas que ya estaban dadas de alta pueden seguir funcionando, pero:
- Entran en un régimen transitorio de hasta 5 años
- Durante ese tiempo deben adaptarse a la nueva normativa
- No tienen un derecho indefinido
Pasado el plazo, solo podrán continuar si cumplen plenamente el nuevo planeamiento y la Ley 6/2025.
11. ¿La licencia o declaración se mantiene si vendo la vivienda?
No. La licencia se pierde. Este es uno de los cambios más drásticos. La habilitación para el uso turístico pasa a ser personal e intransferible. Si se vende la propiedad o cambia el titular:
- La licencia vigente se extingue automáticamente.
- El nuevo propietario tendría que solicitar una nueva alta desde cero.
- El riesgo: Como actualmente hay una suspensión de nuevas licencias (ver punto 6), el comprador no podrá reactivar la actividad vacacional. Esto es un aviso fundamental para compradores que piensen que adquieren una casa con el «negocio incluido».
12. ¿Qué debería hacer ahora una comunidad de vecinos?
Lo más recomendable es:
- Revisar los estatutos
- Valorar si se quiere prohibir, limitar o permitir el uso turístico
- Informar a todos los vecinos antes de que surjan conflictos
- Contar con asesoramiento profesional si se va a adoptar un acuerdo