Comprar vivienda con deuda de la Comunidad

Obligaciones nuevo propietario respecto a deudas con la Comunidad de Vecinos

Cuando se va a adquirir una vivienda, local, plaza de garaje o trastero, ya sea a un banco, empresa o particular, algo que es muy importante a tener en cuenta es la deuda que pudiera tener esa propiedad con la Comunidad de Propietarios. Por eso, es tan importante pedir una nota simple de esa propiedad, como que el vendedor te aporte el certificado de estar al corriente con sus obligaciones con la comunidad.

Es frecuente que el propietario antes de la venta de su propiedad  solicite al administrador de fincas un documento que acredite estar al corriente de las cuotas comunitarias. Pero en ocasiones no se suele aportar en la firma de la escritura ante notario. En ese momento el notario nos recordará que el vendedor no ha aportado el certificado de deuda con la comunidad. Si llegado el caso de escriturar sin certificado de deuda y decidimos formalizar la compra, debemos saber que estamos asumiendo una posible deuda con la Comunidad.

¿Qué dice la ley al respecto?

En el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Es decir, el comprador  asume la deuda con la Comunidad de Propietarios del año en curso, y de los tres años anteriores.

Ejemplo,  en el mes de octubre de 2018 compramos una propiedad sin certificado de deuda de la Comunidad, cuyas cuotas comunitarias son de 40 €/mes.  Al informar al administrador de fincas que somos los nuevos propietarios de la vivienda, nos da la “sorpresa” de que el anterior propietario dejó a deber las cuotas de la Comunidad, desde marzo de 2014 hasta octubre de 2018, teniendo la propiedad una deuda  de 2.240 €.

Desglosada por años, la deuda es de:

  • 2014: 400 €
  • 2015: 480 €
  • 2016: 480 €
  • 2017: 480 €
  • 2018: 400 €

La deuda Comunitaria que estamos obligados por ley a pagar será  la deuda de  del año en curso, 2018, y de las tres anualidades anteriores, es decir, la de los años  2015, 2016 y 2017, lo que hace un total de la nada despreciable cantidad de 1.840 €. La deuda de 400 € de 2014 la Comunidad se la tendrá que seguir reclamando al anterior propietario.

¿Si tenemos un acuerdo con el vendedor de que asume la deuda que tuviera la propiedad con la Comunidad, podemos evitar  pagar esa deuda? 

En ese caso nos estaríamos fiando de la buena fe del vendedor que arrastraba deuda con la Comunidad, pero no nos ahorraremos evitar pagar esa deuda si el vendedor incumple el acuerdo, ya que como hemos visto anteriormente la ley es clara en ese sentido.Por lo que como es lógico la Comunidad nos puede reclamar las cuotas que se deban en el año en curso y los tres anteriores. Una vez  que pague esa deuda podrá reclamar al vendedor lo que hubiera pagado.

¿Es la Comunidad la que debe reclamar al anterior propietario la deuda?

No, la Comunidad  no está en la obligación de reclamar toda la deuda, en todo caso podrá reclamar al anterior propietario la deuda que no corresponde al nuevo comprador, es decir, la anterior al año en curso y los tres anteriores.

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