Obligaciones nuevo propietario respecto a deudas con la Comunidad de Vecinos
Cuando se va a adquirir una vivienda, local, plaza de garaje o trastero, ya sea a un banco, empresa o particular, algo que es muy importante a tener en cuenta es la deuda que pudiera tener esa propiedad con la Comunidad de Propietarios. Por eso, es tan importante pedir una nota simple de esa propiedad, como que el vendedor te aporte el certificado de estar al corriente con sus obligaciones con la comunidad.
Es frecuente que el propietario antes de la venta de su propiedad solicite al administrador de fincas un documento que acredite estar al corriente de las cuotas comunitarias. Pero en ocasiones no se suele aportar en la firma de la escritura ante notario. En ese momento el notario nos recordará que el vendedor no ha aportado el certificado de deuda con la comunidad. Si llegado el caso de escriturar sin certificado de deuda y decidimos formalizar la compra, debemos saber que estamos asumiendo una posible deuda con la Comunidad.
¿Qué dice la ley al respecto?
En el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que:
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Es decir, el comprador asume la deuda con la Comunidad de Propietarios del año en curso, y de los tres años anteriores.
Ejemplo, en el mes de octubre de 2018 compramos una propiedad sin certificado de deuda de la Comunidad, cuyas cuotas comunitarias son de 40 €/mes. Al informar al administrador de fincas que somos los nuevos propietarios de la vivienda, nos da la «sorpresa» de que el anterior propietario dejó a deber las cuotas de la Comunidad, desde marzo de 2014 hasta octubre de 2018, teniendo la propiedad una deuda de 2.240 €.
Desglosada por años, la deuda es de:
- 2014: 400 €
- 2015: 480 €
- 2016: 480 €
- 2017: 480 €
- 2018: 400 €
La deuda Comunitaria que estamos obligados por ley a pagar será la deuda de del año en curso, 2018, y de las tres anualidades anteriores, es decir, la de los años 2015, 2016 y 2017, lo que hace un total de la nada despreciable cantidad de 1.840 €. La deuda de 400 € de 2014 la Comunidad se la tendrá que seguir reclamando al anterior propietario.
¿Qué pasaría con las derramas?
En el caso de la existencia de derramas por mejoras, será de aplicación lo dispuesto en el art. 17.11 de la LPH, es decir, “las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
Ejemplo:
• En enero, la comunidad aprueba una mejora (como impermeabilizar la azotea).
• En marzo, se decide que el pago se hará en junio.
• En mayo, tú compras el piso a otro propietario.
Aunque tú no vivías allí cuando se aprobó la mejora, si en junio (cuando se exige el pago) tú ya eres el propietario, te toca pagarla a ti.
¿Si tenemos un acuerdo con el vendedor de que asume la deuda que tuviera la propiedad con la Comunidad, podemos evitar pagar esa deuda?
En ese caso nos estaríamos fiando de la buena fe del vendedor que arrastraba deuda con la Comunidad, pero no nos ahorraremos evitar pagar esa deuda si el vendedor incumple el acuerdo, ya que como hemos visto anteriormente la ley es clara en ese sentido.Por lo que como es lógico la Comunidad nos puede reclamar las cuotas que se deban en el año en curso y los tres anteriores. Una vez que pague esa deuda podrá reclamar al vendedor lo que hubiera pagado.
¿Es la Comunidad la que debe reclamar al anterior propietario la deuda?
No, la Comunidad no está en la obligación de reclamar toda la deuda, en todo caso podrá reclamar al anterior propietario la deuda que no corresponde al nuevo comprador, es decir, la anterior al año en curso y los tres anteriores.
¿Aplica también en subastas judiciales o embargos?
Sí, como nuevo propietario, eres responsable de parte de la deuda comunitaria anterior, incluso si la propiedad fue adquirida en subasta o por embargo.
Interesante artículo, pero tengo una duda, si el actual propietario tiene una deuda con la comunidad por no pagar los gastos del piso, parking y trastero y yo quiero comprar el parking, que deudas en caso de llegar a un acuerdo se debería de pagar. ¿toda la deuda? ¿parte? Gracias
Muchas gracias Manel por contactar con nosotros,
Adquiere la deuda de este año, y de los tres años anteriores sólo de la propiedad que adquiere, en su caso el parking. Si finalmente adquiere la propiedad en 2022, tendría que hacerse cargo de todas cuotas comunitarias de esa propiedad de lo que lleva de 2022, así como de la deuda comunitaria de esa plaza de parking de los años 2019, 2020 y 2021.
Saludos,
Yolanda Martín
Compro local en subasta me puede reclamar la comunidad la deuda que tenía la propiedad a la que le embargaron el local
Hola Manel,
Adquiere la deuda de este año, y de los tres años anteriores. La ley no distingue entre si la propiedad ha sido adjudicada en subasta, compraventa, etc.
Saludos,
Yolanda Martín
Buenas.
Que pasaría si teniendo deudas con la comunidad. Una vez en notaría para realizar la compraventa en la escritura se especifica «el comprador exonera al vendedor de presentar certificado de deuda» y » que es el vendedor quien asume todas las deudas con la comunidad».
Si se especifica en la escritura que el vendedor se hace cargo de las deudas con la comunidad, quién tendría que pagar?
Si en la escritura se especifica que el vendedor asume todas las deudas con la comunidad, entonces el vendedor sería el responsable de pagar esas deudas. Esto significa que el comprador no tendría que pagarlas, ya que ha sido exonerado de hacerlo en la escritura de compraventa.
Sin embargo, es importante que tenga en cuenta que esta exoneración del comprador y asunción de las deudas por parte del vendedor solo es válida entre ellos dos y no frente a la comunidad de propietarios. Mientras la parte vendedora no pague las deudas con la comunidad, la propiedad a efectos de la comunidad tendrá deuda, por lo que no tendría derecho al voto en las futuras reuniones, e incluso llegado el caso la comunidad le podría reclamar al nuevo propietario la deuda existente con el máximo establecido por la legislación (la deuda del año de la adquisición del inmueble, y de los tres años anteriores).
Por lo tanto, es recomendable que el comprador asegure que el vendedor efectivamente pague las deudas con la comunidad antes de cerrar la compraventa, y que se verifique que no haya ninguna deuda pendiente de pago antes de firmar la escritura de compraventa.
Saludos,
Yolanda Martín
Hola buenos días,
Quiero comprar un inmueble que sé que tiene deudas de comunidad, porque hablé con el presidente y me dijo cantidades aproximadas, pero el administrador de finca y presidente no quieren adjuntar certificado de deuda ya que tienen demandas y están en procesos judiciales, según ellos son deudas más intereses.
Si yo lo compro igual y pago mi parte legal » 3 años y lo que llevamos en curso del actual «…y ellos siguen reclamando al antiguo propietario el resto pero nunca pagan, ¿me pueden embargar mi inmueble?
Gracias
Un saludo
Jose
Tal y como lo plantea, mi recomendación es que busque asesoramiento legal antes de adquirir dicha propiedad.
Comentar también, que de acuerdo con la legislación vigente, la comunidad está obligada a facilitar el certificado de deuda al propietario del inmueble, en su caso la parte vendedora.
Saludos,
Yolanda Martin
Buenas tardes,
Yo adquiero el parking en diciembre 2024, asumo el año en curso 2024 y los 3 anteriores 2023-2022-2021, ¿Correcto? a razón de 30€ el trimestre (el administrador actual me pide los último 5 años).
¿Y si ha habido derramas?
Aparte, sale desglosado en la factura que me envía derramas de reformas en la finca de 2023, por un valor de 39.32€ x 9, que la última cuota de esta derrama de 9 pagos, cae justo el 01/02/ 2024, y luego a parte en mayo y junio 2024, 2 pagos adicionales de otra derrama de 21.50€ x2.
¿Qué he de asumir yo legalmente como nueva propietaria del parking?
Las derramas de reformas no pagadas también las he de asumir yo, o solo las cuotas básicas de comunidad.
Muchísimas gracias de antemano.
Un saludo.
Lorena
Buenos días Lorena,
En tu caso, que compras en diciembre de 2024 tú responderás únicamente de las cuotas de 2021, 2022 y 2023 ya vencidas, más las que estuvieran vencidas de 2024.
Respecto a las derramas, si estas fueron aprobadas en 2023 entran dentro del periodo de los “tres años anteriores” al momento en que compras (art. 9.e) LPH).
En resumen, al comprar un inmueble en régimen de propiedad horizontal con deudas de comunidad, tú responderás únicamente de lo que esté pendiente de pago de los tres últimos años naturales antes de la transmisión (y la parte de la cuota del año actual que ya estuviera vencida). El resto de la deuda –la acumulada por el vendedor con más antigüedad– deberá reclamarla la comunidad directamente al antiguo propietario.
Saludos,
Yolanda Martín
Buenas, primero dar las gracias por la información.
Si la vivienda es adquirida en febrero 2026, y hay que pagar el año en curso y los 3 anteriores, se pagaría:
Enero 2026 y los años 2025,2024 y 2023?
Realmente te quitas varios meses de pagar de ser adquirida la vivienda en noviembre 2025 de ser adquirida en febrero 2026.
Es correcto, si compras en febrero 2026 una propiedad con 4 años o mas de deuda comunitaria solo haces frente a tres años anteriores (2025, 2024 y 2023) y loa meses de enero y febrero del año 2026, en total unos 38 meses de cuotas comunitarias. En cambio si la propiedad se adquiere en noviembre de 2025, se tiene que hacer frente a 47 meses de cuotas comunitarias (2022, 2023, 2024 y once meses de 2025).
Saludos,
Yolanda Martin
Compré el piso. Y me dejaron deuda de la intercomunidad , no me informaron que había que pagar una intercomunidad y me reclaman 2500€ de la deuda. Llegando al juzgado y me reclamaron la deuda cuando la persona que me lo vendió había ya fallecido